Køb af andelsbolig

Når du vil købe andelsbolig, så er der nogle ting, du skal være særligt opmærksom på. Når du køber en andelsbolig, så bliver du andelshaver på lige fod med de andre i andelsboligforeningen. Som andelshaver betaler du en éngangsydelse for andelsbeviset. Andelsbeviset er et bevis på, at du ejer en del af andelsforeningen. Udover denne éngangsydelse, så skal du løbende betale ydelse til andelsboligforeningen. Disse løbende betalinger dækker vedligeholdelse, lån i foreningen og drift. Beslutninger og vedligeholdelse om andelsboligen foregår gennem andelsboligforeningen.

Din økonomi

Den største fordel ved andelsbolig fremfor ejerbolig er, at prisen er langt billigere. Dette skyldes, at det er foreningen, der ejer din bolig, så de derfor betaler af på lånet til din bolig. Er der derfor tale om en ny forening, så vil lånet sikkert være større fremfor en forening, der næsten har betalt lånet af. Skulle lånet være betalt af, så er der højst sandsynligt tale om en andelsforening, der har eksisteret i mange år, hvorfor foreningen nok skal til at udføre renovering, hvilket man derfor også bør være opmærksom på.
Har man med rådgivning fra sin boligadvokat besluttet at købe andelsboligen, så er der mulighed for at gå i banken for at låne penge hertil. Her er der ikke kreditforeningslån, som det er tilfældet med køb af ejerbolig, men almindelige banklån for andelsbolig. Der er så mulighed for, at få banken til at udfylde en adkomsterklæring til bestyrelsen i andelsboligforeningen, som de så underskriver. Dette er en sikkerhed for lånet i banken. Adkomsterklæringen bliver herefter tinglyst i tingbogen for andelsboliger.

Vedtægter og regnskaber i andelsforeningen

Det er en god ide at kigge på regnskaberne og vedtægterne i andelsboligforeningen, inden man køber en andelsbolig i foreningen. Du bør særligt se på den månedlige ydelse, som du skal betale for at bo i foreningen, derudover bør du bede om den seneste vedtægt og regnskaber. Det kan være kompliceret at vide, hvornår et sådant regnskab er, som det skal være. Derfor bør du vise regnskaberne til din boligadvokat, som kan rådgive dig. På den måde sikrer du dig, at der ikke er nogle poster, der senere vil komme til at koste dig dyrt.
Man bør ved køb af andelsbolig sikre sig, at andelsboligforeningen ikke er i gæld. Man bør derfor særligt være opmærksom på, om foreningen har meget store lån i forhold til dens samlede værdi, og om foreningen har en variabel rente, som stiger. Dette bør man også søge rådgivning om ved en boligadvokat, så man undgår at hæfte for foreningens gæld.

Renovering

Beslutninger om renovering går gennem andelsboligforeningen. Når du derfor ønsker at købe en andelsbolig, bør du tjekke, hvordan forholdene ved ejendommen er. Du kan med fordel spørge, hvornår der sidst er blevet foretaget en renovering. Nogle andelsboligforeninger har en drifts- og vedligeholdelsesplan med beløb til renovering, som du betaler til gennem den månedlige ydelse, hvilket giver et godt overblik over de fremtidige udgifter til renovering. Hvis der ikke løbende bliver sat penge af til renovering, kan dette betyde, at der skal optages yderligere lån til at betale for en renovering. Et sådant yderligere lån vil betyde, at den boligafgift, som du betaler, vil stige.

Skøde og købsaftale

Ved køb af andelsbolig forholder overtagelsen sig anderledes, end det er tilfældet ved ejerbolig. Ved andelsbolig bliver der ikke udarbejdet et skøde, i stedet får du et andelsbevis. Som følge af dette har du ikke udgifter til at skrive eller tinglyse et skøde.
Men der bliver også ved andelsbolig lavet en købsaftale, hvori prisen for andelen fremgår, datoen for overtagelse samt andre forhold, som du har aftalt med sælgeren. Du bør altid få indsat et advokatforbehold i købeaftalen. På den måde vil du kunne komme ud af aftalen uden omkostninger, og få sikret dig selv bedst muligt rent juridisk.

Værdiansættelse af andelsbolig

Der er tre måder at opgøre ejendommens værdi på:

  • Anskaffelsesprisen på ejendommen (ejendommens pris ved stiftelse af andelsboligforening, så prisudviklingen på markedet for boliger bliver ikke medtaget)
  • Ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom (valuarvurdering, som udarbejdes af en statsautoriseret ejendomsmægler)
  • Offentlig ejendomsvurdering (udarbejdes af Told og Skat)

Det er forskelligt hvilken værdiansættelse en forening følger. Der kan være forhold, som taler for at bruge en bestemt metode. De fleste andelsboligforeninger benytter den offentlige ejendoms-vurdering, som udarbejdes af Told og Skat. Dette gør de, fordi den automatisk dannes og er gratis. Nogle andelsboligforeninger bruger valuarvurderingen, fordi deres ejendom derved følger den nuværende markedspris. Hovedreglen er, at man så vidt mulig holder lidt afstand til den maksimale ejendomsværdi, for at modsvare en eventuel nedgang i boligmarkedet. Det fremgår altid af regnskabet, hvilken af de tre opgørelser andelsboligforeningen har valgt. Derudover kan der være andelsboliger, der har lavet private værdiforbedringer, såsom en tilbygning, garage eller lignende. En sådan værdiforbedring godkendes af bestyrelsen i foreningen, hvorefter denne pris lægges oveni andelsboligens værdi opgjort i regnskabet. Vær opmærksom på, at der kan være afskrivninger, men dette vil fremgå af vedtægterne.