Familieoverdragelse

I 1982 kom et cirkulære med en bestemmelse, der på en fordelagtig måde gør det muligt at overdrage fast ejendom til nærtstående. Et eksempel kan være, at en forælder ønsker, at datteren eller sønnen overtager dennes ejendom. Det kan de gøre til en pris, der svarer til den sidste offentlige ejendomsvurdering fratrukket 15 procent. Normalt skal der betales skat af gaver, der kommer over et vist beløb og det gælder også, når de gives til en nærtstående såsom et barn. Det har cirkulæret fra 1982 imidlertid lavet om på. Nu har man derfor muligheden for at give sine nærtstående en værdi uden beskatning. Værdien i det nævnte eksempel er de 15 procent af ejendomsvurderingen, som den nærtstående ikke skal betale samt den forskel, der eventuelt er mellem ejendomsvurderingen og den handelspris, der normalt danner grundlag for en ejendomshandel.

Hvis der er foretaget ændringer

Er der foretaget faktiske ændringer på ejedommen eller retlige ændringer i forhold til ejendommen, som her betydning for ejendommens værdi, siden den sidste ejendomsvurdering er det imidlertid en del mere problematisk. I de tilfælde kan reglen nemlig ikke uden videre anvendes, da ejedomsvurderingen jo ikke afspejler de ændringer, der er foretaget.

Undersøg ikke handelsprisen

Hvis man går med tanker om at overdrage sin ejendom til en nærtstående, er det vigtigt at vide følgende: Hvis en af de involverede i overdragelsen, inden ejendommen overdrages, har indhentet en handelspris fra en mægler eller anden sagkyndig, er det ikke længere muligt at lægge ejendomsvurderingen til grund for ejendommens overdragelse. Så snart parterne har gjort en aktiv indsats for at finde ud af, hvad ejendommens markedsværdi er, er det denne værdi, som skal benyttes som grundlag for overdragelsen. Det er derfor vigtigt ikke på nogen måde at undersøge handelsprisen inden overdragelsen finder sted.

Lån og gældsbrev

Når man overdrager en nærtstående sin ejendom, må man også gerne yde den nærtstående et lån, der kan berigtige overtagelsessummen. I udgangspunktet må lånet også gerne være både rente- og afdragsfrit eller favorabelt på andre måder. Hvad der er vigtigt er imidlertid, at der bliver udarbejdet et gældsbrev underskrevet af begge parter, som viser, at det er et reelt lån. I tillæg er det vigtigt at afdragene kan dokumenteres. Ud over det skal det være et lån, der gives på såkaldte anfordringsvilkår. At lånet er på anfordringsvilkår betyder, at det kan siges op med kort frist.

Gave eller lån

Der er tilfælde, hvor den der overdrager en ejendom til en nærtstående i virkeligheden ønsker også at give de sidste 85 procent af ejedomsvurderingen væk som gave til den nærtstående. I en sådan situation kan det synes oplagt at nedskrive det pågældende lån med beløbet, som svarer til det nærtstående kan overdrage hinanden årligt uden at skulle betale skat. Man skal dog være varsom med en sådan aftale. Den skal holdes helt adskilt fra den egentlige låneaftale. Ligger der en aftale af den slags fra starten, hvor meningen er, at overdrageren af ejendommen skal give den nærtstående det afgiftsfrie beløb hvert år, som del af lånets nedskrivning, betragtes det som en gaveaftale i tillæg til låneaftalen.

Det betyder, at der skal betales gaveafgift af hele det beløb, den nærtstående har lånt fratrukket det skattefrie gavebeløb – men kun gavebeløbet for det pågældende år. Foregår det derimod på den måde, at overdrager giver det skattefrie beløb som nedskrivning af lånet hvert år uden, at der er lavet en forudgående aftale om det, vil det betragtes som en ny gave hver gang den gives. Derfor er det vigtigt, at overdrageren og den nærtstående ikke på nogen måde laver en aftale om nedskrivning af lånet, der involverer det gavebeløb, man skattefrit kan give til sine nærtstående.