Fejl og mangler ved boligen

I retlig forstand er en mangel ved en ejendom et forhold, der medfører, at der foreligger forhold ved ejendommen der gør, at den er ringere, end hvad køberen med rimelighed kan forvente. Der foreligger også en mangel, hvis det solgte ikke svarer til parternes aftale, eller det ikke svarer til en garanti, som sælgeren har givet. Hvis der er tale om forhold, som køberen burde have opdaget ved undersøgelse af ejendommen og oplysningerne herom, så er der derved ikke tale om en mangel i retlig forstand.
Juridisk sondrer man mellem faktiske mangler og retlige mangler. En faktisk mangel er en mangel, der fysisk viser sig ved genstanden. Det er derfor den typiske mangel. Det kan være, at det købte ikke lever op til den aftalte kvalitet, eller noget er i stykker. Modsat er en retlig mangel en mangel, der ikke fysisk viser sig ved genstanden. Det er altså en mangel, hvor køberen ikke kan råde over genstanden, fordi det købte reelt tilkommer en anden person.

Tilstandsrapport. Hvad er omfattet?

Hvis sælgeren af en bolig har valgt, at der skal udarbejdes en tilstandsrapport, så er skader på bygningen afdækket. Der er imidlertid mange forhold, der derfor ikke er omfattet af tilstandsrapporten, fx el- og vvs-installationernes funktioner, selve grunden, sædvanligt slid og bygningernes normale vedligeholdelsestilstand, og bagatelagtige forhold, som man ikke kan regne med vil påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt. Der er derved mange forhold, der ikke er omfattet af en tilstandsrapport. Det er derfor en god ide at have en byggesagkyndig med på en besigtigelse af boligen, når du overvejer at købe den.

Erstatning

Som sælger af en ejendom har man en pligt til at give alle oplysninger om ejendommen, som kan være relevante for, at køberen kan træffe sit valg om, hvorvidt han ønsker at købe boligen. Dette kaldes for ”sælgerens loyale oplysningspligt”. Sælgeren har en pligt til at oplyse køberen om en mangel, som sælgeren vidste eller burde vide var til stede ved ejendommen på tidspunktet for købsaftalens indgåelse, og som køberen ikke i forbindelse med sin undersøgelsespligt burde have opdaget. I det tilfælde at sælgeren har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og køberen kan bevise dette, så kan køberen kræve erstatning hos sælgeren for manglen. Men der er en bagatelgrænse på omkring 5.000 kr. Såfremt manglen derfor har en værdi på under 5.000 kr., må man som køber affinde sig med manglen.
Herudover vil sælger også kunne blive erstatningsansvarlig, hvis han på andet grundlag end ved tilsidesættelsen af sin loyale oplysningspligt har handlet ansvarspådragende. Det vil være tilfældet, hvis sælgeren har givet køberen en garanti for, at fx gulvene på badeværelset var i orden, og det viser sig ikke at være tilfældet.

Forholdsmæssigt afslag

Hvis der er tale om væsentlige mangler – i retspraksis er det mangler, som udgør mere end 5-8 % af købesummen – så vil du som køber kunne rejse krav mod sælgeren i form af et forholdsmæssigt afslag i købesummen. Et forholdsmæssigt afslag er et afslag i købesummen. Ved et forholdsmæssigt afslag er det ikke et krav, at sælgeren kendte eller burde kende til manglen. Bevismæssigt er dette derfor en nemmere proces for køberen, end det er tilfældet ved erstatning.

Retssag

Hvis du som køber kan konstatere fejl og mangler ved din nykøbte ejendom, som hverken sælger eller en eventuel ejerskifteforsikring mener, de er forpligtede til at betale, bør du kontakte din advokat for at få en vurdering af, om der er tale om en berettiget afvisning, eller om der derimod bør tages skridt til at anlægge en retssag.