Køb af byggegrund

Hvis man gerne vil bygge et nyt hus, har man brug for en byggegrund. I processen fra ønske til køb er man imidlertid nødt til at have fokus på en del forskellige forhold. Det gælder både før grunden er købt og, når den er erhvervet. Før købet er det blandt andet vigtigt, at alle de oplysninger, der er tilgængelige om grunden er blevet indhentet, så man er helt sikker på, at grunden kan opfylde de ønsker, man har. Der kan nemlig være begrænsninger i lokalplaner, love mm, som kan spænde ben for disse ønsker. Efter erhvervelsen er der selve byggeprocessen med entreprenører og kontrakter. Her skal man ligeledes holde tungen lige i munden.

FØR MAN KØBER BYGGEGRUNDEN

Lokalplaner

Lokalplaner vedtages af kommunen og de fastlægger hvilke regler, der er for bebyggelse i den pågældende kommune. Inden man køber en byggegrund, er det derfor særdeles vigtigt at undersøge lokalplanen for det område, hvor man ønsker at købe en grund. Den kan nemlig indeholde regler og begrænsninger, der er vigtige at kende til før købet af byggegrunden. Der kan for eksempel være regler for byggehøjde, byggeprocent, materialer og bygningers anvendelse.

Servitutter mm.

Ud over de begrænsninger, der kan ligge i lokalplanen, kan der også forekomme servitutter af forskellig art på grunden. Servitutter er begrænsede rettigheder, der tilfalder andre, men som man er nødt til at respektere som køber. En servitut kan for eksempel bestå i en oversigtsservitut, der betyder, at der er begrænsninger på den højde, bygningen må have. Man kan indhente oplysninger om servitutter mm. i tingbogen, som kan læses på tinglysning.dk på internettet.

Fredet bygning

Hvis man køber en byggegrund med en eksisterende bygning, som man har tænkt sig at rive ned, er det ligeledes vigtigt at undersøge, om bygningen er fredet. Er den det, må den under normale omstændigheder hverken rives ned eller ombygges. Derudover bliver man pålagt pligten til vedligeholdelse af den fredede bygning.

Naturbeskyttelse

Man skal også være opmærksom, hvis den byggegrund, man gerne vil købe, ligger ved en strand, skov eller et fortidsminde. Her kan der nemlig være begrænsninger i forbindelse med loven om naturbeskyttelse. Det kan for eksempel give sig udslag i, hvor man har lov til at placere sin bygning i forhold til en nærliggende gravhøj, strand, kirke, skov mm.

Forurening

Et andet aspekt, man skal være opmærksom på, er, om den grund, man gerne vil erhverve sig, er forurenet samt, om der eventuelt er andre forhold, der betyder, at det kan blive dyrere end forventet at bygge på grunden.

Byggemodning

En byggegrund kan være det, man kalder byggemodnet allerede ved køb. Når en grund er modnet betyder det, at man kan bygge på den med det samme. Det vil sige, at der er etableret forsyningsledninger, elforsyning, belysning, veje osv. Er byggegrunden ikke byggemodnet skal alt dette først gøres før, der kan bygges, hvilket selvfølgelig betyder ekstra omkostninger. Det har derfor stor betydning for grundens pris, om den er byggemodnet.

Zoneopdeling

Man skal også tænke på, hvilken zone byggegrunden ligger i. I Danmark har vi tre zoner: by- sommerhus- og landzone. Hovedreglen er, at man kan opføre helårshuse i byzoner. I sommerhuszoner kan man opføre sommerhuse – altså kun huse til ophold om sommeren, og i landzoner er det hovedsagelig landbrug og skovbrug mm. det er tilladt at etablere. Det vil derfor kræve, at den gældende lokalplan ændres, hvis man ønsker at bygge en beboelsesejendom på en mark eller lignende.

EFTER MAN HAR KØBT BYGGEGRUNDEN

Når man har købt en byggegrund, skal den tinglyses. Det gør man for at få registreret ejerskabet af grunden. Det sker digitalt på tinglysning.dk og det koster det, der svarer til 0,6 procent af byggegrundens værdi.

Byggeprocessen

De to mest anvendte måder at gå til byggeprocessen på er enten at vælge et typehusfirma, der står for både projektering og byggeri, det vil sige en totalentreprise eller alternativt at engagere en rådgiver – det kan være en ingeniør eller arkitekt – som står for projekteringen af byggeriet og dernæst udvælge forskellige entreprenører, der afgiver et bud på deres del af entreprisen. Som bygherre vil man i det første eksempel kun skulle kommunikere med den totalentreprenør, man har valgt at samarbejde med. Han eller hun vil sørge for underleverandører mm., og er der problemer er det totalentreprenørens ansvar at udbedre dem. I eksempel to vil du som bygherre skulle engagere dig mere i byggeprocessen og gå til de forskellige underentreprenører, hvis der er problemer. Det er således et spørgsmål om temperament, hvilken model man skal vælge. Inden valget af byggefirma eller underentreprenører er det en god ide at undersøge virksomhedernes økonomi og omdømme. Virksomheders regnskaber skal offentliggøres og det er derfor muligt at danne sig et indtryk af virksomhedens økonomi, og ofte kan man læse om andre erfaringer med virksomheden på internettet.

Kontrakter mm.

Uanset om man vælger at samarbejde med en totalentreprenør eller underentreprenører er det væsentligt at udarbejde skriftlige aftaler med dem. Det er ofte standardvilkårene i henhold til ABT 93 og AB 92, der vedtages, men ofte har et byggefirma i tillæg sine egne standardkontrakter, som kommer i spil i forbindelse med byggeprojektet. Det man her skal være opmærksom på er, at sådanne kontrakter er udformet med virksomhedens interesser i fokus.

Som bygherre er det derfor en stor fordel at kontakte en advokat, som kan repræsentere dennes interesser. Får man en erfaren boligadvokat som rådgiver, er man sikret en generel rådgivning om erhvervelse af fast ejendom samt rådgivning i forbindelse med de juridiske problemer, der kan opstå undervejs. Jo tidligere boligadvokaten kommer med i processen jo større er sikkerheden for at man som bygherre ikke ender i en situation, der koster unødvendigt mange frustrationer og penge.