Ordbog til boligkøbere

Som boligkøber støder du måske på flere begreber, som du hidtil ikke har hørt om eller kender. Her får du et lille overblik over de vigtigste begreber, som du måske møder i forbindelse med din bolighandel. Din boligadvokat vil ligeledes være behjælpelig, hvis der er noget, som du ønsker at få individuel rådgivning om.

Advokatforbehold:

Både køber og sælger kan få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen. Som boligkøber er det vigtigt at huske et advokatforbehold, såfremt man ønsker at få en boligadvokat med som rådgiver. Et advokatforbehold giver køber mulighed for gratis at træde tilbage fra bolighandlen, hvis ikke købers boligadvokat kan godkende handlen i sin helhed.
Et advokatforbehold kan fx lyde:
Købers underskrift på denne købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende handlen i sin helhed.

Bankforbehold:

I forbindelse med en bolighandel kan der indsættes et bankforbehold, således købsaftalen ikke er bindende før, at købers bank har godkendt bolighandlen.

Bankgaranti:

Købers bank udsteder i samarbejde med køber en bankgaranti til sælger, hvori der garanteres, at købesummen senest vil blive deponeret i sælgers pengeinstitut på overtagelsesdagen.

BBR-udskrift:
BBR er en forkortelse for Bygnings- og Boligregistret. Registret indeholder oplysninger om alt fra boligareal, matrikelnummer osv. I forbindelse med en bolighandel indhentes ejendommens BBR-oplysninger.

Boligadvokat:
En boligadvokat er navnlig købers mulighed for at modtage uvildig rådgivning i forbindelse med en bolighandel. En boligkøber har som udgangspunkt ikke en uvildig rådgiver, da sælgers ejendomsmægler/advokat ifølge loven ikke må yde rådgivning til modparten. Banker og forsikringsfolk har ligeledes en interesse i at få køber som kunde, og derfor vil deres rådgivning ikke være uvildig.
En boligadvokat antages alene med det formål at hjælpe køber bedst muligt igennem bolighandlen. Derfor kan køber med en boligadvokat ved sin side stole på, at den modtagne rådgivning rent faktisk er i købers bedste interesse.

Bolighandlens faser:

Et boligkøb kan med fordel opdeles i faser. Først indgås en aftale mellem køber og sælger om vilkårene for aftalen fx pris, overtagelse osv. Her skal køber huske at få indskrevet et advokatforbehold i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen. Det er herefter boligadvokatens opgave at gennemgå alle dokumenterne i bolighandlen og evt. indhente manglende oplysninger. Herefter vil du blive rådgivet om eventuelle problematikker i bolighandlen, som du bør være opmærksom på. Du vil ligeledes modtage rådgivning om ejerskifteforsikring, tilstandsrapportens betydning osv. Når du er tilstrækkeligt oplyst om ejendomshandlens vilkår, kan handlen godkendes evt. forbundet med betingelser.
Herefter deponerer køber udbetalingen på ejendommen i sælgers pengeinstitut/ejendomsmægler. Sideløbende hermed skal købers bank stille en bankgaranti for betaling af restkøbesummen. Boligadvokaten sørger for at udfærdige skødet, hvorefter dette skal underskrives digitalt med NemID på www.tinglysning.dk. Her får skødet som regel en retsanmærkning om hæftelser på ejendommen. Sælgers gæld skal aflyses, og købers lån skal tinglyses før, at der kan ske endelig tinglysning.
Køber skal inden overtagelsen beslutte sig for, om han ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. På overtagelsesdagen sørger købers bank for restkøbesummen betales til sælger. Købesummen frigives, når sælgers gæld i ejendommen aflyses fra tingbogen. Boligadvokaten kan efter overtagelsesdagen udarbejde refusionsopgørelsen, således køber og sælgers økonomiske mellemværender gøres op.

Byggetilladelse:
I forbindelse med de fleste nybyggerier, ombygninger, tilbygninger, nedrivninger osv. skal der indhentes en tilladelse hos kommunen.

Deponering af købesummen:
Køber stiller sammen med sin bank en bankgaranti som sikkerhed for, at købesummen bliver betalt. Pengene bliver senest på overtagelsesdagen deponeret i sælgers pengeinstitut. Frigivelse til sælger sker først, når sælgers gæld er aflyst fra tingbogen.

Ejendomsavanceskat:
Ejendomsavanceskat skal betales, når man sælger en bolig med fortjeneste. Der er imidlertid en stor undtagelse hertil, parcelhusreglen. Ifølge parcelhusreglen kan man sælge de fleste private boliger skattefrit. Ejendomsavanceskat er i mange tilfælde kun relevant, hvis der er tale om erhvervsmæssig salg af boliger fx udlejningshuse. Tal med en boligadvokat, hvis du er i tvivl om, hvorvidt du skal betale ejendomsavanceskat i forbindelse med salg af din bolig.

Ejendomsdatarapport:
I en ejendomsdatarapport samles oplysninger om den pågældende faste ejendom fra offentlige myndigheder og registre. Ejendomsdatarapporten indeholder bl.a. BBR-oplysninger, energimærkning, tilstandsrapport m.v.

Ejerforening:
Som ejer af en ejerlejlighed skal man være medlem i ejendommens ejerforening. Alle ejerlejlighedsejere betaler et nærmere fastlagt beløb til foreningen, hvorefter ejendommens drift og vedligeholdelse betales fra.

Ejerlejlighedskort:
Et ejerlejlighedskort er et kort over ejendommen. Af kortet fremgår typisk de enkelte lejligheders omrids og areal.

Ejerpantebrev:
En boligejer kan udstede et pantebrev til sig selv. Formålet hermed er at underpantsætte pantebrevet som sikkerhed til en långiver.

Ejerskifteforsikring:
Når sælger har fået udfærdiget tilstands- og elinstallationsrapport, så kan køber vælge at tegne en ejerskifteforsikring. Dermed får køber forsikringsdækning for skjulte fejl og mangler, som køber måtte finde efter overtagelsen, men som altså var til stede på tidspunktet for overdragelsen. En boligadvokat kan rådgive dig om fordelene og ulemperne ved ejerskifteforsikringer.

Energimærke:

I dag får alle ejendomme, der skal sælges, et energimærke. Ud fra energimærket kan køber få et indtryk af ejendommens energivenlighed. Energimærkningen går fra A til G.

Fortrydelsesret:
Køber har i forbrugerkøb en lovbestemt fortrydelsesret på 6 hverdage efter underskrivelsen af købsaftalen. I tilfælde af fortrydelse skal køber udrede en godtgørelse til sælger på 1 % af købesummen.

Forureningsskema:
Forureningsskemaet angiver, hvorvidt der tidligere er registreret forurening på grunden, og om der er nærliggende risiko for forurening på baggrund af tidligere aktiviteter på ejendommen. Skemaet udstedes af den region, hvori ejendommen ligger.

Grundejerforening:
En grundejerforening er et fællesskab mellem grundejere i et nærmere afgrænset geografisk område. I en grundejerforening varetages grundejernes interesser som et fællesskab. Der betales årligt kontingent til en grundejerforening. Det er forskelligt, hvorvidt medlemskab i en grundejerforening er frivilligt eller obligatorisk.

Husforsikring:
Når du har lån i din ejendom, så er det som udgangspunkt obligatorisk at tegne en husforsikring. Her er det et absolut minimum at tegne en brandforsikring. Mange vælger at tegne op til flere tillægsforsikringer fx forsikringsdækning ved stormskader osv.

Kurssikring
:
Når du kurssikrer, så fastlåser du kursen på det lån, som du skal have i din bolig. Efter du har kurssikret, så kan kursen både falde og stige. Efter kurssikringen ved du, at dine renteudgifter ikke bliver højere, men du får til gengæld ikke glæde af eventuelle fald i renten.

Købsaftale:
Købsaftalen er aftalegrundlaget mellem køber og sælger. Her indskrives vilkårene for bolighandlen bl.a. pris, overtagelsesdag m.m.

Mangler:
Det kan være svært at vurdere, hvorvidt ens nye bolig er behæftet med mangler, som køber kan kræve erstatning for. Din bolig kan have flere mangler, men kun skjulte mangler kan medføre ansvar hos sælger. Mangler der er oplyst som led i bolighandlen udgør ikke en mangel, da det må påregnes, at købesummen er aftalt herudfra. Slid og ælde udgør heller ikke en erstatningspådragende mangel.
Erstatningspådragende mangler skal være til stede på overdragelsestidspunktet, og de skal være ukendte for køber på købstidspunktet.

Pantebrev:
Et pantebrev er en aftale mellem låntager og långiver om panteret som sikkerhed for et lån. Pantebreve skal tinglyses på ejendommen for at sikre panteretten.

Privat fællesvej:
En private fællesvej er en vej, der benyttes af flere grundejere, som bor ud til samme private vej. De har alle sammen retten til at benytte vejen, men samtidig også ansvaret for vejens vedligehold. Når en privat fællesvej ligger i en byzone, så har alle som regel ret til at færdes på vejen i modsætning til private fællesveje i landzoner.

Refusionsopgørelse:
En refusionsopgørelse er et opgør mellem køber og sælgers økonomiske mellemværender. På overtagelsesdagen aflæses målerne for hhv. el, vand og varme. Af refusionsopgørelsen fremgår tillige ejendomsskat, evt. betaling for tilstandsrapport osv.

Samejeoverenskomst:
En samejeoverenskomst udarbejdes, når to eller flere personer ejer en ejendom i fællesskab. Samejeoverenskomsten indeholder aftaler om fordeling af udgifter til boligen, boligens brug, rettigheder og pligter i tilfælde af samejets opløsning eller salg.

Servitut:
Der kan påhvile forskellige begrænsede rettigheder på en ejendom, som i et eller andet omfang begrænser ejerens råderet over ejendommen. Servitutter fremgår af tingbogen.

Skøde:
Skødet er det juridiske dokument på, at ejendomsretten til boligen overgår fra sælger til køber. Et skøde skal tinglyses for at sikre købers ejendomsret til ejendommen. Tinglysning forhindrer samtidig sælger fra yderligere at disponere over ejendommen fx ved låneoptagelse.

Sælgers ansvar:
Som sælger er man alene ansvarlig for mangler, som allerede var til stede på overtagelsestidspunktet, men som var skjulte for køber på købstidspunktet. Sælger bærer som udgangspunkt et ansvar i op til 10 år efter købers overtagelse af boligen. Huseftersynsordningen er sælgers mulighed for at minimere sin risiko for at blive mødt af mangelsindsigelser fra køber. Når sælger har opfyldt betingelserne for ansvarsfrihed efter huseftersynsordningen, så kan køber som udgangspunkt ikke gøre et mangelsansvar gældende over for sælger. Et eventuelt mangelsansvar kan i stedet gøres gældende over for ens ejerskifteforsikring, hvis køber har tegnet en forsikring. Sælger er forpligtiget til at betale halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien.
Hvis sælger har handlet groft uagtsomt eller svigagtigt, så vil man som udgangspunkt kunne gøre et ansvar gældende mod sælger, selvom sælger har opfyldt betingelserne for at være omfattet af huseftersynsordningen.

Tankattest:
En tankattest indeholder oplysninger om en olietanks produktionsår, materialer, samt godkendelsesnummer. Tankattesten giver bl.a. mulighed for at beregne en olietanks restlevetid.

Testamente:
Det anbefales, at man i forbindelse med et boligkøb opretter eller opdaterer sit testamente. Man kan igennem årene opbygge stor friværdi i sit hus, og derfor bør man have taget stilling til, hvordan arven efter en skal fordeles.

Tilstandsrapport:
En tilstandsrapport udfærdiges af en godkendt byggesagkyndig. Den byggesagkyndige besigtiger ejendommen, hvorefter han udfylder tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten kan hjælpe køber med at få et overblik over husets forfatning inden, at han køber det. Udfærdigelse af en tilstandsrapport er en betingelse for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring.

Tingbogsattest:
I forbindelse med en bolighandel indhentes en udskrift af tingbogen, hvor eventuelle rettigheder registreret på ejendommen vil fremgå. Dette kaldes en tingbogsattest.

Tinglysning:
Rettigheder over en ejendom skal tinglyses på ejendommens blad i tingbogen. Formålet med tinglysning er at beskytte købers ejendomsret og samtidig have et register over en ejendoms gæld og servitutter m.v. Tinglysning foregår digitalt på www.tinglysning.dk.

Tinglysningsafgift:
Der skal betales tinglysningsafgift i forbindelse med tinglysning i tingbogen. Der er en fast gebyr på 1660 kr. (2017) Derudover skal køber betale 0,6 % af købesummen i tinglysningsafgift i forbindelse med en bolighandel.

Vejlaug:
Et fællesskab af grundejere som alle har ejendomme på en privat fællesvej. Her tages bl.a. beslutninger om vejens vedligeholdelse, forhandles med kommunen og lignende. I lauget afholdes generalforsamling ligesom i andre foreninger. På samme måde har man i et laug også et sæt vedtægter.

Ægtepagt:
En ægtepagt skal anvendes, hvis ægtefæller ikke ønsker at have formuefællesskab mellem sig. Beslutninger herom skal indgås i en ægtepagt for at være gyldige. I forbindelse med køb af fast ejendom kan det være relevant at overveje, hvorvidt der skal oprettes en ægtepagt.

Du kan læse mere om hvad en bobestyrer kan hjælpe med her: http://bobestyrer-advokat.dk